还世界冠军一个真相恒大地产的商业模式、路径和预期秦朔老师说，国庆期间没出去玩，认真看了恒大的财报。地产大哥国庆期间重感冒，躲在床上磨叽。了解恒大，一个国庆假期显然是不够的。今天早上爬起来，把地产大哥眼中的恒大，同样用财报的形式告诉大家。秦朔老师说，恒大敢于冒险，恒大模式不可以拷贝，地产大哥并不认同。为什么这么说?目前，绝大多数媒体和研究机构，都在引用恒大的销售额展开分析，忽略了市值角度。通过恒大近年市值的大变化，地产大哥和秦朔老师商榷其两大观点。恒大市值2010年中期是317亿，6年后翻了一倍，窜升至650亿。最新的市值是751亿。我们知道，市值由公司的净资产和市净率(代表资本市场估值水平)组成。净资产又主要由股本扩张和盈利累积两个因素推动。但恒大基本上没有股本扩张，完全依靠盈利累积推动。反观曾经的宇宙第一房企万科地产大哥尊敬的老师，中欧商学院的丁远教授算过一笔账：2001年初，万科净资产约28亿元，到2007年第三季度末，净资产增长到261亿元，增长了8 倍多。进一步剖解万科的净资产可以发现，从2001年初到2007年第三季度，万科一共增发两次，募集资金141 亿元，加上可转债转股约38亿元，股本扩张累计约179亿元，占净资产增加额的77% ；而同期公司盈利累积约57亿元，仅占净资产增加额的24%。结论来了，万科做大并不仅靠盈利能力，真正的秘密武器是资本运作能力。 恒大靠房子，取代万科，成为宇宙第一房企，没有通过万科式资本运作，何谈敢于冒险?如果非要说冒险，也是冒“勤劳致富”的风险。接触过恒大很多朋友，基本上是24小时卖房、节假日不休。吃的是草，跑出机器猫的速度，没有半点捷径意识。如果非要说恒大模式，有很多很多高大上的说法。但“勤劳致富”却是根本。这却是过去和将来，中国经济持续健康高速发展的法宝。这个法宝可以拷贝，值得拷贝。为了和秦朔老师商榷，我们完整地从三个财务指标看，恒大5年来的变化。它们分别是市净率、净资产和市值。先来看三张图表： 研究发现，恒大的净资产增长强劲，市净率和市值在不同的节点虽然受到大盘影响，但仍一路向上。这里面我们不对利润过多展开。恒大高举民生牌，房价上涨或下跌，对其利润影响甚至可以忽略不计。恒大的毛利率高出同行，除了大家认同的规模效应带来的成本节约外，恒大品牌溢价占到了相当大的比例。高举民生牌，做足供应侧改革这篇大文章，成就了恒大品牌，造就了恒大品牌高溢价。恒大今年累计销售额已达2805.8亿，超万科177亿，且单月销售亦连续三月大幅高于万科，领先幅度分别达57%、141%和87%。据恒大10月3日公告，2017-2019年，其销售额将达到4500亿、5000亿、5500亿，营业额将达到2800亿、3480亿、3800亿，净利润将达到243亿、308亿、337亿。接下来，相对应的还是前面三张表，首先会表现在净资产的强劲增长，其次是市净率和市值的大变化。这里面，提醒一下同行，定位高端的房地产企业毛利率未必显著高于行业平均，而定位普通住宅的企业毛利率未必低于行业平均，房地产公司的定位与毛利率未必呈现强相关性。秦朔老师建议恒大：要成为一家伟大公司，取决于许家印能否在公司治理上超越以往习惯的路径，应能创造出万科之后房地产领域新的好榜样。地产大哥真心认为，两家公司发展路径真不一样，包括商业模式、路径和预期。延深阅读：龙湖李朝江离岗，复盘吴亚军力挺信背后玄机螺纹钢、海盗与地产大周期旭辉隐藏了哪些惊天真相